据“上海虹口”与“虹口川北”报道，滨港商业中心二期新建商业区将于2024年12月下旬开业，该项目之所以长期备受关注，不仅是因为其高达30万方的体量，作为71亿元地价的虹口天际地王与区域少有的大体量增量商业，拿地要求自持不少于20年，它更肩负着复兴四川北路商圈的重任。人口流失、消费客群老龄化、缺乏商业新载体是区域的长期痛点和难题。

那么，崇邦会如何破题呢？

01 缺乏外来消费客源，如何重塑商圈活力？

去年年初，新商业之家曾实地调研四川北路，总结出“北热南冷的客流中断”“商场和街头消费氛围差异”，以及“停车困难、就近居民数量不足、缺失体验业态”等区域现有问题。扩展阅读：街区复兴，四川北路还有机会吗？

重走四川北路，新商业之家发现四川北路正有多个节点更新，例如群众影剧院的外立面已经焕然一新，并挂上了德云社入驻的海报。与去年相比，有不少临街商铺已经撤空，不知是由于经营情况所致，还是川北的城市更新需要。沿街商铺生意较好依旧是食品商店、熟食、点心等业态，并且消费者年龄结构也仍然显著集中在中老年消费者。

整条街从开业率和实际客流来看，凯德虹口商业中心自然是区域的客流担当，而宝华商业广场、ist艾尚天地、合新里、嘉宏印象荟等相对较新的项目已有一定改善，快餐店、咖啡店和公共空间都有不少居民停留。

而壹丰广场、利通广场等项目依旧萧条，尤其是壹丰广场仅有约10家商户在营。另外，衡水路的前海人寿金融大厦已基本竣工，崇邦的滨港商业中心也在外立面施工阶段。

整体来看，与南京东路、淮海中路等其他传统商业街相比，四川北路面临的最大痛点在于缺失外来消费客群。在上海积极推进文商旅融合与国际消费的背景下，四川北路目前仍缺乏足够数量和吸引力的目的性场景。无论是特色建筑地标、剧院剧场演出场所，还是二次元IP活动和明星路演，这些都具有强大的聚客能力。

四川北路的1927·鲁迅与内山纪念书局等文化业态亦是一大特色，但区域内现有的目的性业态数量不足，且缺乏联动效应，难以从其他核心商圈分流庞大的游客群体。将来，德云社或许将为区域提供另一个到访的理由。而滨港商业中心“娱文旅商”的核心理念或许也是正因此而生。

另一方面，区域内部的日常客群也并不丰富。区域住宅数量不多，而车程仅10分钟的瑞虹天地和北外滩来福士显然业态更丰富。办公方面情况稍好，事实上，四川北路商圈的餐饮业态大部分都是客单价50以下的工作餐。据高力国际发布的上海办公楼市场报告显示，2024年第二季度四川北路办公楼租金约4.82元/平方米/天，商圈空置率29.4%，其空置率与北外滩、大连路&东外滩相近。而去年同期四川北路的租金为5.7元/平方米/天，空置率31.5%。

四川北路正在尝试通过节点更新、新业态引入等手段进行改造。但要推动整个商圈的提升转型，更需要多个地标级项目的整体入市，通过打造具有强吸引力的消费地标，吸引更多外来游客与年轻客群，以带动区域活力的全面提升。

02 今潮8弄：文化调性的海派里弄商业

目前，四川北路、海宁路的滨港商业中心已基本能看到外立面全貌，现代化的大体量购物中心与一期今潮8弄的海派里弄并存。今潮8弄的海派里弄建筑特色鲜明，但从体量来看，今潮8弄只是滨港商业中心的一小部分。

整体上，滨港商业中心总建筑面积约30万平方米，涵盖了1.5万平方米的老建筑今潮8弄，约11万平方米的新建商业设施和10万平方米的超高层办公楼，还包括一个文学博物馆和虹口海派文化中心。

2021年11月开幕的今潮8弄已先行经营两年多，和张园、新天地一样，都是上海海派建筑商业的代表。项目在弄堂里分布着石库门与独立建筑，因此引入的品牌与四川北路的整体调型截然不同，而是更聚焦文化属性，多以跨界复合为主。例如京剧演员王珮瑜开设的瑜音社、二次元奇谷米X乐开书店上海首店、SAYONE陶瓷手作店、ARK LIVE HOUSE、礼坊等。

实地探访正值工作日下午，商业的现场客流相对稀少，仅有一些拍照打卡和下午茶咖啡消费的中年客群。据商户店员透露，受困于整条四川北路的现状，平日更多是办公白领和中老年消费者，而周末和节庆活动时，会吸引更多人前来，客流也大幅提升。

值得一提的是，今潮8弄也是商圈内少有会主动举办各类市场活动的项目，会常态化进行市集和Live演出，而中秋、元宵、端午等传统节庆会时会因地制宜，利用里弄建筑进行沉浸式民俗活动。

出于一期商业的体量所限，今潮8弄虽然能在业态调性和建筑风貌领先于商圈，但在平日里仍然难以吸引跨区域消费客群，而这也正是滨港商业中心所能够补足的空缺。

03 滨港商业中心：“娱文旅商”强化体验

据悉，滨港商业中心二期11万平方米的商业将在今年四季度软开业，项目以“娱文旅商，大美共享”为核心理念，分为滨港演艺中心、娱乐运动社区、潮流旅行社区、24H美食社区、青年创想社区、新锐品牌社区、可持续时尚社区、圈层宇宙社区等部分。

可以看到，滨港商业中心二期与一期的今潮8弄在理念上一脉相承，又进行了扩展和深化，同时融入文化、办公、娱乐等更多功能，形成更为完善的全业态综合体。

从目前已经对外披露的信息，我们能发现两个显著的特点，都是创造、强化体验性业态，规避区域客源弱势，扬长避短的务实操作。

一是定位“沉浸式泛娱乐”的多个主力店。项目规划了10余个娱乐演艺新空间，引入沉浸戏剧群、近距离演艺剧场等创新空间，通过现场演出以商旅文融合综合体的吸引力，以弥补区域客群不足的现状。

二是文学博物馆和虹口海派文化中心，这不仅增强了文化吸引力，还与虹口本已丰富的书店等文化特色相得益彰，共同营造出浓厚的区域文化氛围。事实上，该地块出让时的条件就相对苛刻，其中包括需要兴建一座1.4万平方米的文学博物馆，并无偿转交给虹口政府。崇邦集团的郑秉泽在媒体采访中曾表示，“超高层地标、保留建筑、文学博物馆等对项目的市场定位、功能、业态均有所提升，我们当然对此表示欢迎。”

另外，在2024“上海之夏”国际消费季虹口系列活动暨第五届上海潮生活节启幕仪式上，滨港商业中心与三生邸悦、同联商业、HO8 潮汕美食文化等在内的多个品牌集中签约，将引入5000平方米的潮汕美食文化馆。

基于四川北路的商业和商务环境，滨港商业中心将有望成为区域的文化、体验业态新载体和客流引擎，成为四川北路的新名片。然而，区域缺乏高品质零售的消费氛围，现有餐饮也集中在快餐和咖啡茶饮，对于滨港商业中心的商业招商和办公招租来说，都是真实存在的挑战。

作为项目的开发商，崇邦集团已成功运营了大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、嘉亭荟城市生活广场、上滨生活广场等多个知名商业项目。今年上半年，崇邦集团在嘉定安亭的嘉亭荟二期也已顺利开业。相信在四川北路，也能给出令人惊喜答卷。

04 多节点、混合业态，城市更新进行时

另一个好消息是，在滨港商业中心筹备开业之际，四川北路商圈也正在整体改造，或将协力改善商圈环境与消费氛围。据报道，在虹口区锚定北外滩开发建设、举全区之力推进北外滩规划落地的同时，也联动实施北科创集聚带建设和四川北路提升改造。去年，虹口区制定了《创新引领四川北路提升发展三年行动计划（2023-2025）》，计划用3年时间对区域商业、商务、文化、生活、消费实践实现“五维度”全面提升。

今年正是更新加速的一年，预计今年四川北路区域将新增商业和商办载体面积总计约58万平方米。据悉，虹口区将吸引更多具备独特品牌价值和先进品牌运营模式的商业企业品牌、商品品牌和服务品牌在四川北路沿线落户。

今年正推进与更新包括多伦路二期、德邻公寓、虬江176街坊、上海天鹅宾馆的综合改造。同时，天兴百货、中信广场等四川北路沿线的低效载体也在进行持续改造，以提升商圈的整体品质。

值得关注的是，这些改造升级项目大多为混合业态，减轻招商压力的同时，也为区域引入办公消费客群。例如德邻公寓将成为尤安设计的总部办公场所，并结合创意办公、展览展示、会议论坛、格调小店商业为一体。而多伦路二期将麦拿里、柳林里等百年历史风貌里弄与四川北路商业街贯通，涉及单元式办公、风貌商业街区业态，打造集“人文街区、高端商墅、品牌服务公寓、行政办公”为一体的雅致人文社区，整体预计2028年5月竣备。